農地転用
農地転用とは
農地転用とは、農地を「今と違う状態」で活用することです。農地の移転や農地(耕作を目的とする土地)を農地以外のものにすることであり、具体的には農地に区画形質の変更を加えて、住宅、工場等の用地にしたり、道路・水路・山林等の用地にする行為をいいます。また、農地の区画形質に変更を加えない場合でも、駐車場、資材置場等に利用する行為も農地転用に該当します。これらの「農地転用」をするには、許可または届出が必要です。農地の転用の許可を受けていない無断転用者には、農地法違反として工事の中止、現状回復命令や罰則などがあります。必ず農地転用の許可または届出を行いましょう。
例えば
農地を使って、農業をやるのではなく
- 建物を建てる
- 資材置場にする
- 駐車場にする
- 太陽光パネルを設置する
- 家を増設するので隣の農地を宅地にする
農地転用の種類
農地を別の目的に変更する農地転用は、その態様によって農地法「第3条、第4条、第5条」があり、それぞれ、「第3条許可、第4条許可、第5条許可」と呼ばれています。また、対象の土地が「市街化区域」にある場合は、農地法の手続きが必要であることは変わりませんが「都道府県の許可」ではなく「市区町村の農業委員会の届出」(事前届出)となります(都道府県の許可より手続きが早く終わります)。
種類 | 転用 | 権利移動 |
---|---|---|
第3条権利移動 | × | ○ |
第4条権利移動を伴わない転用目的 | ○ | × |
第5条権利移動を伴う転用目的 | ○ | ○ |
農地法第3条とは
権利移動に関する手続きになります。農地を農地のまま利用するために、所有権を移転したり、使用貸借権等を設定したりする場合に必要となります。
例
- 農地→農地で、Aさんから→Bさんに売る・貸す場合
- 農地を買った人が農業をする場合
農地法第4条とは
「転用」に関する手続きになります。自分が所有する農地を、自分が農地以外の目的で利用する場合に必要となります。
例
- 農地を→宅地や雑種地にして、自分が→自分で利用する場合
- 自分の畑に、家や物置を建てる場合
- 自分の畑を、駐車場・資材置場・太陽光発電で使う場合
農地法第5条とは
第3条の「権利移動」と第4条の「転用」を同時に行う手続きのことです。農地を宅地や雑種地に変更し、本人以外の者にその権利を移転する場合に必要となります。
例
- 農地を→宅地や雑種地にして、Aさんから→Bさんに売る・貸す場合
- 農地を買った人が、家や物置を建てる場合
- 農地を買った人が、駐車場・資材置場・太陽光発電で使う場合
- 親の畑に、子どもが家を建てる場合
3条・4条・5条の違い
申請(届出)先
各市区町村の農業委員会に申請(届出)します。申請から許可・不許可が決定されるまでの期間は、どの転用手続きでも、おおよそ6週間が目安となります。ただ、各市区町村では、毎月の受付締切日や審議の日程が決まっており、その日を過ぎると期間が延長することになります。また、農用地除外などの複雑な案件では、許可・不許可が決定されるまでに1年程度かかることもあります。
許可基準
農地転用の許可の基準には、立地基準(農地の営農条件及び周辺の市街地化の状況から見て区分し判断する基準)と一般基準(農地転用の確実性や必要な法律等の許可の見込みなどを審査する基準)があります。 市街化調整区域の農業振興地域などは、許可の要件が厳しく、原則として不許可とされます。農地転用の申請地が許可されるかどうかは、その周辺の状況や転用の用途・性質により異なるので、どのように判断されているか、事前に管轄の農業委員会に問い合わせが必要です。
許可要件
農地は、営農条件及び周辺の市街化の状況から見て次の5種類に区分され、農地転用については、農業生産への影響の少ない第3種農地から行われるように誘導するようになっています。なお、立地基準をクリアしたとしても、一般基準に該当すると農地転用は不許可となるので注意が必要です。例えば、農地転用に必要な資力がない、権利者の同意を得ていないなど、農地転用が確実と認められない場合は許可されません。また、転用によって土砂の流出や排水施設の機能損失などが危惧され、近隣の農地の運用に支障をきたす恐れがある場合も許可されない可能性があります。
農地区分 | 営農条件、市街化の状況 | 転用許可の可否 |
---|---|---|
農用地区域内農地 | 市町村が定める農業振興地域整備計画において農用地区域とされた区域内の農地 | 農振除外がなければ転用不可能 |
甲種農地 | 市街化調整区域内にある特に良好な営農条件を備えている農地 | 原則不許可 |
第1種農地 | 10ha以上の規模の一団の農地など良好な営農条件を備えている農地 | 原則不許可 |
第2種農地 | 市街地化が見込まれる農地または山間地などの生産性の低い小集団の農地 | 既存宅地、周辺の第3種農地などに立地することができない場合は許可し得る |
第3種農地 | 市街地化の傾向が著しい区域にある農地 | 原則許可できる |
当事務所のアドバイス
当事務所に農地転用手続きをご依頼される場合、①本来やるべきことに集中することができる、②事務手続きのわずらわしさが軽減される、③申請、許可までのおおよその期間がわかる、④必要な手続きの見落としを防ぐことができる等、多くの利点があります。また、当事務所は、愛知県職員として県庁に長期にわたり勤務した行政経験があります。その経験と知識をもって、ご依頼人のご要望を実現すべく尽力いたします。
Q&A
農地の定義に関すること
農地法で定義する「農地」とは、「耕作の目的に供される土地」とされています。「耕作」とは土地に労費を加え、肥培管理を行って作物を栽培することです。言い換えると、耕耘、播種、施肥、農薬散布等を行い作物が栽培されている土地のことです。田、畑はもちろんのこと、果樹園、苗圃、牧草採草地、わさび田等も農地にあたります。また、今現在、耕作されている土地はもちろんのこと、休耕地や不耕作地などでも、客観的に見て農地であれば農地法上における「農地」となります。
農地の転用に関すること
農地の転用とは、農地を農地でなくすことです。すなわち、農地を住宅、店舗、山林などの用地に転換することです。
農地は、国民の食料を生産する基盤であり、耕地の少ないわが国では、優良農地を確保するとともに最大限効率的に利用し、合理的な土地利用と安定的な食料の供給を図っていくことが必要です。このため、農地の転用または転用のための権利移動については、農地法で一定の規制が設けられています。
すべての農地が転用許可の対象となります。この場合、登記簿上は農地でなくても現在農地として使用している土地も含まれます。また、今は荒廃していても農地として農地台帳に登録されている農地も含まれます。
農地を一時的な資材置場、現場事務所などとして利用する場合も転用となり、許可が必要です。
第5条許可を申請する必要があります。転用事業者は息子となり、息子は父から使用貸借権という利用権を設定してもらう形になるため第5条許可となります。
必要です。交換でも所有権を移転することになるので第3条許可が必要になります。
許可なく転用した場合や、転用許可を受けた事業計画どおりに転用していない場合等は農地法違反となり、工事の中止や原状回復等の命令がされる場合があります。また、罰則が課せられることもあります。
農地の売買や賃貸借に関すること
耕作目的で農地を売買または賃貸する場合は、農地法第3条許可が必要になります。許可を受けないでした売買(賃借)は効力が生じません。
会社員等の非農家が新たに農業を始めるため、農地を買ったり、または借りたりする場合にも、農家が取得する際と同様に、農地法第3条の許可が必要です。許可にあたっては、会社員であるという理由によって許可されないということはありませんが、農業経営の実現性について十分検討する必要があります。
農地の相続や贈与に関すること
相続は相続人が被相続人の権利義務を継承し、遺産分割は相続財産を具体的に確定する手段であるため、農地法の許可は不要ですが、農業委員会への届出が必要です。
農地を贈与する場合は、たとえ親子間であっても許可が必要です。
その他
土地登記簿上の地目が「田」または「畑」となっている土地について、所有権移転等の登記をしようとする場合には、農地法の許可指令書を添付しないと登記ができないことになっています。しかし、現況が宅地等農地以外の土地である場合には、農地法の許可は必要ありませんので、あらかじめ登記簿の地目を農地以外のものに変更しなければなりません。
料金表
農地転用 第3条許可申請 | 44,000円~ |
---|---|
農地転用 第4条許可申請 | 66,000円~ |
農地転用 第5条許可申請 | 88,000円~ |
農地転用 第3条届出 | 27,500円~ |
農地転用 第4条届出 | 33,000円~ |
農地転用 第5条届出 | 33,000円~ |
農用地除外 農用地除外申請 | 110,000円~ |
相談業務(1時間あたり) | 4,400円 |
※法定費用、書類の取り寄せにかかる郵送料等は、実費分を別途ご負担願います。
※上記以外のご相談も承りますので、お気軽にお問い合わせください。